Поиск

  • Статьи

Як перевірити юридичну чистоту квартири перед купівлею

Розповідаємо, які документи продавця мають бути в порядку

 

Перед покупкою квартири необхідно провести ретельний аналіз її юридичної чистоти. Часто цим займаються юристи агентств нерухомості. Але ситуації бувають різні, тому покупцеві теж потрібно уміти правильно читати документи, щоб в майбутньому не сталося жодних неприємностей з купленою на вторинному ринку нерухомістю. Можна виділити 5 основних моментів, на які потрібно звертати увагу.

 

Перевіряємо документи права власності на квартиру

Уявімо, ви знайшли квартиру, яка вас повністю влаштовує. Перше, з чого потрібно почати – це з'ясувати, на підставі яких документів виникло право власності продавця. В більшості випадків, законні власники житлової нерухомості мають на руках договори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадок. Також можна зустріти людину, що має в своєму розпорядженні такий досить рідкий документ, як вирішення суду, що вступило в законну силу. Ще вам можуть пред'явити договір ренти.

 

Бажано поглянути на документи своїми очима, потримати їх в руках, щоб переконатися, що в папері немає слідів стирань та інших фальсифікацій. Там можуть бути виправлення, проте вони обов'язково мають бути завірені підписами всіх осіб, що підписували договір. В випадку, якщо при цьому брав участь нотаріус, виправлення мають бути завірені його підписом і печаттю.

 

Також можна перевірити факт належної державної реєстрації договору, це теж може перевірити будь-який громадянин України. В деяких випадках в договорі вказуються умови, недотримання яких веде до його розірвання – тоді потрібно чітко з'ясувати, чи виконувалися ці умови. Класичний приклад – зобов'язання покупця (тобто в даний момент вже власника і, як наслідок, продавця) виплатити повну вартість квартири через якийсь термін після придбання нерухомості. Якщо умова не була виконана, договір підлягає розірванню, а це означає, що людина яка продає вам квартиру не є її власником.

 

Поглянете на дату вступу договору в дію. Наприклад, вас повинно насторожити, якщо власник починає швидко продавати квартиру, яка зовсім недавно була йому дарована або заповідана по спадку людиною, яка не є його родичем.

 

Перевіряємо історію квартири

У ЕГРП (Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно і операції з ним) відбивається історія всіх житлових об'єктів з 1998 року (тобто там вказані всі переходи права власності, арешти майна, заборони на здійснення операцій і т. д.). Попросіть у власника виписку з ЕГРП, щоб переконатися, що останні 15 років з квартирою все було в порядку.

 

Що повинне змусити вас насторожитися? Наприклад, якщо дана житлоплоща часто переходила з рук в руки, і в ній ніхто не жив достатньо довго. Цілком можливо, що з операціями по цій квартирі не все гаразд, і вас просто намагаються підставити. В цьому випадку краще перемкнути свою увагу на який-небудь інший об'єкт.

 

Оскільки у виписці з ЕГРП будуть вказані всі майнові спори із-за квартири, випадки накладення арешту і т. д., то, звернувши увагу на дату цих подій, ви можете приблизно оцінити ситуацію: чи можуть ці спори виникнути знов, або все це – справи давно минулих днів.

 

Згідно з українським законодавством, встановлюється максимальний термін по визнанню операцій з нерухомістю недійсними, він дорівнює трьом рокам. Відповідно, якщо за останні три роки жодних конфліктів не відбувалося, можна зітхнути спокійно. Але якщо, все ж, протягом трьох років сталася така суперечка, попросіть власника пред'явити судове рішення, щоб зрозуміти, чи дійсно він володіє даною квартирою абсолютно легально. Якщо власник повідомить вас, що судовий розгляд ще йде і, як наслідок, ухвала ще не винесена, має сенс почекати з висновком операції до тих пір, поки суд закінчить розбиратися з цією справою.

 

Правда, до цих пір трапляється таке, що житловий об'єкт не зареєстрований в ЕГРП – зазвичай, це стосується досить старих квартир. Як не дивно, відсутність такої квартири в реєстрі означає її повну юридичну чистоту, тобто з моменту приватизації жодних операцій з нею не здійснювалися. Щоб остаточно переконатися в абсолютній законності прав її власника, можна звернутися з уточнюючим запитом до Департаменту житлової політики.

 

Перевіряємо якість квартири

Тепер необхідно попросити у власника документи з БТІ, за допомогою яких можна переконатися, що в квартирі не робились незаконні перепланування або перевлаштування. Річ у тому, що, згідно з українським законодавством практично будь-які перевлаштування і перепланування мають бути погоджені з органами місцевого самоврядування. Якщо цього не сталося, перепланування є адміністративними правопорушеннями, і за них доведеться нести відповідальність. Тут все просто: якщо немає дозволу відповідних органів, переобладнання квартири автоматично є незаконним.

 

Перевіряємо продавця

Самого власника необхідно перевірити не менше пильно, чим його квартиру. Перше, що потрібно зробити – це переконатися в достовірності його паспорта. Для того, щоб отримати юридично значимі дані, варто піти в місцевий паспортний стіл.

 

Великі складнощі виникають в тих випадках, коли від імені продавця діє його представник. Якщо ви виявилися в подібній ситуації – максимально ретельно перевірте доручення, переконаєтеся в тому, що воно завірене нотаріусом. Без нотаріально завіреного доручення представник продавця не має права робити жодних дій.

 

Варто прочитати і сам документ, щоб з'ясувати ще одне важливе питання: чи має право представник власника квартири отримати гроші за її продаж, або ж його повноваження обмежуються лише підписанням договору. У будь-якому випадку, доручення – це додатковий ризик.

 

Також варто розібратися з дієздатністю продавця, особливо якщо вже при першому погляді виникають сумніви в його адекватності. Наприклад, можна поговорити з сусідами продавця - можливо, вони щось розкажуть про нього і його спосіб життя.

 

Перевіряємо права третіх осіб, вірніше, їх відсутність

Для того, щоб з купленою квартирою не виникло згодом проблем, обов'язково потрібно переконатися, що жодні треті особи не можуть пред'явити на неї права. Відомі ситуації, коли член сім'ї, прописаний в квартирі, але давно не проживаючий в ній, несподівано оголошується і починає оспорювати операцію або заявляє про своє бажання проживати тут. Найчастіше це трапляється, коли суд відправив людину відбувати термін за скоєння злочину, рідше виникають проблеми з людьми, вибулими на тривале лікування (наприклад, в психоневрологічний диспансер), в експедицію, закордонне відрядження і так далі.

 

Ще одна ризикована ситуація – прописані неповнолітні діти: річ у тому, що згідно із законом при купівлі-продажі квартири їх інтереси мають бути дотримані, і за цим наглядають органи опіки. Може статися так, що пізніше суд визнає операцію недійсною саме з цієї причини.

 

Якщо власник квартири знаходиться у шлюби, він повинен пред'явити нотаріально завірену згоду на продаж житла від чоловіка/дружини.

 

Найпростіший спосіб – попросити у власника розширену виписку з будинкової книги, в якій буде чітко вказано, хто зареєстрований на даній житлоплощі, і чи зберігають ці люди право мешкання в квартирі навіть в разі її продажу.

 

Операція по купівлі-продажу квартири – не такий вже складний процес, але потрібно на кожній стадії її здійснення чітко ставити питання і вимагати здобуття таких же чітких відповідей. Зібрати всі потрібні документи і перевірити їх можна самостійно, головне – проявляти наполегливість і не забувати ні про одну дрібницю. Уважно віднесіться не лише до того, що написано вище підійдіть з максимальною відповідальністю до передачі грошей, прослідкуйте, щоб продавець грамотно написав розписку в здобутті грошей, вказав правильно дату, не забув розписатися. І, звичайно ж, проконтролюйте питання фактичної передачі квартири.

Комментарии0

комментариев нет, пока...

Подписаться на новости
На лифте быстрее